Sua empresa está com dificuldades de manter o aluguel em dia?
Inicialmente é importante deixar claro, que este tema não trata de alterações de leis vigentes, mas da instituição de um sistema normativo temporário e específico da pandemia do Covid-19.
Desde a publicação do primeiro decreto sobre o isolamento social, de âmbito nacional, que determinou a suspensão de diversas atividades comerciais, excepcionando as essenciais, o que se observou foi um impacto rápido e direto no faturamento das médias e pequenas empresas, gerando por consequência, inadimplências contratuais.
Na grande maioria, as pequenas e médias empresas desempenham sua atividade em imóveis locados, frutos de contratos de locação celebrados em épocas de regularidade comercial; ou seja, em épocas onde jamais se imaginaria a suspensão compulsória das atividades da empresa locatária. E, se a empresa está com as atividades suspensas, compulsoriamente, por consequência não está faturando, como fará frente ao pagamento do aluguel do imóvel onde desempenhava suas atividades?
É certo que a melhor saída sempre será a composição entre locador e locatário, seja para redução do valor locatício, seja para a prorrogação dos pagamentos; ou até para a devolução antecipada do imóvel sem aplicação de multa contratual. Todavia, existem situações em que o locador se torna irredutível na negociação e, em absoluta falta de bom senso, não quer negociar com o locatário, e o pior, passa a cobrá-lo diariamente acerca dos valores em atraso.
E o que fazer quando não há acordo entre locador e locatário, diante desse desequilíbrio contratual?
Um dos instrumentos eficazes para que o locador seja forçado na redução do valor do aluguel é justamente a Ação Revisional de Locação, prevista nos artigos 68 a 70, da Lei do Inquilinato (8.245/91).
Após contratar um advogado especialista no assunto, a empresa locatária ajuizará a demanda, indicando desde o início o valor do aluguel pretendido. O Juiz, logo ao receber o pedido, irá fixar um valor provisório da locação, que a lei determina não seja inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. Vale ressaltar precedentes dos tribunais pátrios, fixando provisoriamente valores inferiores a esses 80% (oitenta por cento), quando o locatário desde o início do processo demonstra desproporcionalidade na locação atual.
Nessa época de pandemia, que resultou no desequilíbrio econômico-financeiro dos contratos locatícios, ainda não se sabe como o Judiciário irá se portar e decidir sobre o valor do aluguel provisório, mas é certo que levará em consideração a suspensão das atividades das empresas locatárias, bem como a ausência de faturamento e, consequentemente, poderá reduzir esse valor muito aquém dos mencionados 80% (oitenta por cento), justamente para preservar a relação locatícia e restabelecer o equilíbrio do contrato.
Durante o decorrer deste processo de revisão locatícia, não havendo acordo entre locador e locatário, o Juiz nomeará Perito – geralmente corretor imobiliário – para apresentar avaliação e descrever o valor mais adequado da locação.
Novamente, vale observar que em tempos de Coronavírus ainda não se sabe como o Judiciário se portará a respeito, mas é certo que caberá à empresa locatária demonstrar através de documentos (por exemplo balanço contábil) que sofreu alteração na sua capacidade econômica em decorrência da suspensão de suas atividades e, assim, dar suporte ao Magistrado para reduzir o valor da locação durante a vigência do contrato.
Ao fim, o Juiz irá fixar o novo aluguel do imóvel empresarial, cujo valor retroagirá à data de citação no início do processo. Portanto, a Ação Revisional de Locação não se trata de novidade legislativa, mas de um velho instrumento processual, que ressurge na época atual, em que empresas em dificuldades econômicas necessitam de escapes para reduzirem o valor de seus contratos locatícios.
O escritório jurídico MATOS E SEJANOSKI Advogados Associados possui uma equipe de advogados especializados em Direito Empresarial, aptos a dar todo o suporte ao empresário em momentos como esse.
Rodrigo Sejanoski
Advogado em Escritório Jurídico Matos e Sejanoski Advogados Associados
Advogado (OAB/PR 55.160), sócio do Escritório Jurídico Matos e Sejanoski Advogados Associados, é pós-graduado em Direito Aplicado e Societário, administrador judicial em diversas massas falidas professor universitário e diácono na PIB Curitiba.